خریداران خارجی در کانادا چه چیزی می‌توانند بخرند و چه چیزی ممنوع است؟

خیلی‌ها هنوز با قوانین قبل از ۲۰۲۳ تصمیم می‌گیرند. اما از ۱ ژانویه ۲۰۲۳، یک ممنوعیت فدرال برای خرید برخی املاک مسکونی ایجاد شد. این ممنوعیت بعداً تا ۱ ژانویه ۲۰۲۷ تمدید شد.

این پست کمک می‌کند سریع بفهمید «مجاز» هستید یا نه. و اگر مجازید، چه گزینه‌هایی منطقی‌تر است.

خریدار خارجی» یعنی چه؟

در قانون فدرال، “Non-Canadian” یعنی کسی که: شهروند کانادا نیست، اقامت دائم ندارد، و تحت Indian Act ثبت نشده است.

همچنین بعضی شرکت‌ها هم شامل می‌شوند. اگر شرکت در کانادا ثبت شده باشد ولی تحت کنترل غیرکانادایی‌ها باشد، می‌تواند مشمول شود.

چه چیزی «ممنوع» است؟

1) خرید «ملک مسکونی» در بسیاری از شهرها

تعریف ملک مسکونی در این قانون، معمولاً ساختمان‌های تا ۳ واحد و همچنین واحدهای کاندو است. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

2) اگر ملک داخل CMA یا CA باشد

قوانین، تمرکز را روی مناطق شهری گذاشته‌اند.
یعنی در عمل، ممنوعیت برای املاک مسکونی داخل CMA / CA است. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

پس اگر یک غیرکانادایی باشید و بخواهید در بسیاری از شهرهای بزرگ، خانه یا کاندو بخرید، معمولاً ممنوع است. (Canada)

نکته مهم: این قانون «خرید مستقیم یا غیرمستقیم» را هم پوشش می‌دهد. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

چه چیزی «مجاز» است؟

اینجا چند مسیر رایج که معمولاً هنوز باز هستند را می‌بینید.
اما همیشه باید با وکیل، روی پرونده خودتان چک کنید.

1) خرید ملک مسکونی خارج از CMA / CA

طبق مقررات، ملکی که در منطقه‌ای بیرون از CMA/CA باشد، به‌عنوان مورد «تجویزشده» از محدوده ممنوعیت کنار گذاشته شده است. (Department of Justice Canada)

یعنی در بسیاری از مناطق روستایی یا شهرهای کوچک‌تر، شرایط فرق می‌کند.
ولی باز هم ممکن است مالیات‌ها یا قوانین استانی اثر بگذارد.

2) خرید ملک برای «اهداف توسعه»

مقررات می‌گوید خرید توسط غیرکانادایی برای purpose of development از تعریف «purchase» در این ممنوعیت مستثنا شده است. (Department of Justice Canada)

این بخش برای زمین‌توسعه، پروژه ساخت، یا خرید جهت توسعه کاربرد دارد.
اما باید دقیقاً درست مستندسازی شود.

3) خرید ملک غیرمسکونی

قانون فدرال روی «Residential property» تمرکز دارد. (Canada Mortgage and Housing Corporation)
پس املاک تجاری معمولاً در این ممنوعیت فدرال قرار نمی‌گیرند.
با این حال، ممکن است قوانین استانی و مالیاتی جداگانه داشته باشید.

4) ساختمان‌های بزرگ‌تر از ۳ واحد

چون تعریف ملک مسکونی در این قانون، «تا ۳ واحد» است، ساختمان‌های بزرگ‌تر معمولاً بیرون از این تعریف می‌افتند. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

چه کسانی استثنا دارند؟

این بخش خیلی مهم است.
چون بسیاری از خریداران خارجی، از مسیر «اقامت موقت» اقدام می‌کنند.

1) دانشجوی بین‌المللی (با شرایط سخت)

اگر دانشجو باشید، باید چند شرط را هم‌زمان داشته باشید.
از جمله: ۵ سال اظهارنامه مالیاتی، حضور فیزیکی ۲۴۴ روز در هر سال از ۵ سال، قیمت حداکثر ۵۰۰ هزار دلار، و فقط یک خرید. (Department of Justice Canada)

2) ورک پرمیت یا مجوز کار (شرایط ساده‌تر)

اگر ورک‌پرمیت دارید، باید حداقل ۱۸۳ روز اعتبار باقی مانده داشته باشید. (Department of Justice Canada)
و نباید بیشتر از یک ملک مسکونی خریده باشید. (Department of Justice Canada)

3) انتقال به دلیل فوت، طلاق، جدایی، یا هدیه

این موارد در مقررات، از «purchase» استثنا شده‌اند. (Department of Justice Canada)

4) خرید با همسر یا شریک عرفی کانادایی

طبق راهنمای رسمی CMHC، اگر با همسر/شریک عرفی واجد شرایط خرید کنید، می‌تواند از شمول ممنوعیت خارج باشد. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

حتی اگر مجاز باشید، چه مالیات‌هایی ممکن است بیاید؟

این قسمت، جایی است که خیلی‌ها غافلگیر می‌شوند.

انتاریو: NRST تا ۲۵٪

در انتاریو، «Non-Resident Speculation Tax» می‌تواند ۲۵٪ باشد. (Ontario)
این مالیات جدا از Land Transfer Tax است. (Ontario)

بریتیش کلمبیا: مالیات اضافی خریدار خارجی ۲۰٪

در بعضی مناطق مشخص BC، مالیات اضافی انتقال ملک برای خارجی‌ها ۲۰٪ است. (Government of British Columbia)

مالیات خانه خالی و مالیات فدرال UHT

فدرال یک مالیات ۱٪ به نام Underused Housing Tax دارد. (Canada)
طبق اطلاعیه‌های رسمی، حذف آن از ۲۰۲۵ به بعد مطرح شده است. (Canada)
اما برای سال‌های قبل، تکالیف و جریمه‌ها می‌تواند مهم باشد. (Canada)

در BC هم مالیات خانه خالی استانی وجود دارد.
طبق اعلام دولت BC، نرخ برای مالکان خارجی از سال مالیاتی ۲۰۲۶ افزایش پیدا می‌کند. (BC Gov News)

چک‌ لیست سریع قبل از هر تصمیم

وضعیت خودتان را دقیق مشخص کنید.
شهروند، PR، ورک‌پرمیت، یا دانشجو. (Canada Mortgage and Housing Corporation)

موقعیت ملک را بررسی کنید.
آیا داخل CMA/CA است یا نه؟ (Department of Justice Canada)

نوع ملک را بررسی کنید.
کاندو، خانه، تا ۳ واحد یا بیشتر؟ (Canada Mortgage and Housing Corporation)

هزینه‌های استانی را از قبل حساب کنید.
به‌خصوص انتاریو و BC. (Ontario)

جمع‌بندی

در ۲۰۲۶، «خرید ملک مسکونی در شهرهای بزرگ» برای بسیاری از خریداران خارجی ممنوع است. (Canada)
اما مسیرهایی مثل مناطق خارج CMA/CA، خرید برای توسعه، یا برخی استثناهای اقامت موقت وجود دارد. (Department of Justice Canada)
قبل از اقدام، مالیات‌های استانی را جدی بگیرید. (Ontario)

یادآوری: این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست.